Die Autorin schaffte es meisterlich, dem Facettenreichtum der ertragsorientierten Immobilienbewertung und seiner Institutionalisierung, von historischen Betrachtungen angefangen über die rechtliche Verflechtungen bis hin zu tiefschürfenden ökonomischen Detailanalysen gerecht zu werden und dabei auch für den Durchschnittsleser rundum verständlich zu bleiben. Es wurde zu Tage gefördert, mit welchen Geburtswehen bei der Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen manche Gutachterausschüssen zu kämpfen haben und dass längst nicht alles so ist, wie es sein sollte.

An der Arbeit von Frau Dr. Moll-Amrein mit ihrem großen, gut strukturierten Informationsgehalt führt künftig für Sachverständige und alle, die mit Immobilienwertermittlungen befasst sind, wohl kein Weg vorbei. Leser aus dem Bereich des Bewertungssachverständigen können ihre eigene Praxis an den Ergebnissen der Untersuchung spiegeln und daraus Schlüsse für sich ziehen. Auch den Gutachterausschüssen, Fachpolitikern und Vertretern immobilienwirtschaftlicher Studiengänge die sichauch für das Sachverständigenwesen zuständig fühlen, ist dieArbeit wärmstens zu empfehlen. Nicht zuletzt vermittelt die Arbeit auch den in der Immobilienwirtschaft agierenden Praktikern wertvolle Hinweise.

"Der Liegenschaftszinssatz in der Immobilienwertermittlung und seine institutionlle Implementierung - Ein deutscher Sonderweg" erschienen in der IZ Immobilienzeitung Verlagsgesellschaft 2009 ISBN 978-3-940219-04-6

5. Bewertung von Seniorenimmobilien - Anwendung strategischer Konzepte in der Bewertungspraxis

(Dr. Daniela Schaper)

Bislang fehlte es an einer Grundlagenliteratur in diesem Bereich. Daniela Schaper hat nunmehr die Lücke geschlossen. Ihr Buch verrät mit dem Titel „Bewertung von Seniorenimmobilien – Anwendung Strategischer Konzepte in der Bewertungspraxis“ bereits, dass sie mit Ihrer Dissertation am Lehrstuhl für Finanzwissenschaft und monetäre Ökonomie bei Prof. Dr. Dr. h.c. Hans-Hermann Francke an der Universität Freiburg den Spagat von der wissenschaftlichen Analyse zur Umsetzung der gewonnenen Erkenntnisse in die Bewertungspraxis anstrebt. Dies ist ihr auch gut gelungen. Sie begeht dabei auch Neuland. Immerhin galt es den Versuch zu wagen, auf der Grundlage außerordentlich differenzierter Rahmenbedingungen einen Weg aufzuzeigen, wie Ergebnisse der Objektanalyse - wie sie bei jeder Immobilienbewertung grundsätzlich zu leisten ist - mit den Ergebnissen einer Betreiberanalyse in einem Wertermittlungsverfahren verbunden werden können.

Der Fokus der Arbeit richtet sich auf Seniorenimmobilien, in denen Betreuungs- und Pflegedienste angeboten werden. Letztere sind in einen sehr heterogenen umfassenden Rechtsrahmen eingebunden. Dies ist eine Besonderheit gegenüber anderen Betreiberimmobilien. Eine wichtige Rolle spielt hier die Pflegeversicherung, in der anhand eines sehr detaillierten Rasters zwischen verschiedenen Pflegestufen unterschieden wird mit der Folge, dass betriebswirtschaftliche Ergebnisrechnungen von gesetzlich vorgegebenen unterschiedlichen Zahlungsströmen der Pflegekassen abhängen. Dies hat wiederum Auswirkungen auf den qualitativen Gestaltungsspielraum des Pflegemanagements. Beim Kundenkreis der Hartz-IV-Leistungsempfänger muss der Betreiber sich zusätzlich mit den Regelungen des Bundessozialhilfegesetzes auseinandersetzen. Zum Rechtsrahmen gehört auch das Heimgesetz mit seinen verschiedenen umfangreichen Rechtsverordnungen, die es zu berücksichtigen gilt.

Dass Seniorenimmobilien zunehmend an Bedeutung gewinnen, wird in einer Betrachtung der Nachfrageentwicklung auf der Grundlage der demographischen Entwicklungsperspektiven aufgezeigt. Ein weiterer Betrachtungsgegenstand sind die unterschiedlichen Angebotsformen der stationären Pflegeeinrichtungen und die Wettbewerbsstruktur am Betreuungs- und Pflegemarkt.

Im Rahmen der Objektanalyse werden die gravierendsten Fehler von Pflegeimmobilien und deren Einflüsse auf die Arbeitsabläufe, die Standortverträglichkeit u.dergl. dargestellt, ebenso die Lagefaktoren, die sich nachhaltig auf den Erfolg vor allem von Einrichtungen des betreuten Wohnens auswirken. Den vielfältigen Aspekten der Größe der Seniorenimmobilien, ihrer Beschaffenheit und Ausstattung, wird detailliert nachgegangen. Bei der Betreiberanalyse werden die Elemente eines Managementkonzepts, ausgehend von einem Pflegeleitbild über die Aufbau- und Ablauforganisation, das Qualitätsmanagement bis hin zur Pflegedokumentation erörtert. Hinzu kommen Aspekte der betriebswirtschaftlichen Analyse und die Erörterung von Unternehmensstrategien.

Die Arbeit mündet ein in die Diskussion der geeigneten Wertermittlungsverfahren, insbesondere des Pachtwertverfahrens und der nicht normierten Verfahren, wobei ein besonderer Augenmerk einem betriebswirtschaftlichen Verfahren gilt, bei dem die Unternehmensbewertung betont wird. Volkswirtschaftliche Betrachtungen und eine Erörterung weiterführender Konzepte runden die Arbeit ab.
Wer sich mit der Bewertung von Betreiberimmobilien, insbesondere von Betreuungs- und Pflegeimmobilien im umfassenden Sinne beschäftigt, kann dieses neue Werk von Daniela Schaper ebenso empfohlen werden, wie allen, die als Theoretiker bestrebt sind, nicht die Bodenhaftung auf diesem Felde der Bewertung zu verlieren.

Daniela Schaper, Bewertung von Seniorenimmobilien Anwendung Strategischer Konzepte in der Bewertungspraxis, Rombach Verlag Freiburg, 2007, ISBN 978-3-7930-9509-5

Rezension erschien in "Grundstücksmarkt und Grundstückswert" (GuG) Heft 6, 2007

6. Mietsachen Handbuch zur Wohnraummiete

(Axel Wetekamp)

Das Handbuch zur Wohnraummiete "Mietsachen" des bekannten Münchner Mietrichters Axel Wetekamp ist soeben in 4. Auflage erschienen. Es ist insofern ein Pendant zu seinem im Jahr 2002 erschienenen Mietrechtskommentar, als hier quasi eine, in praxisbezogene Themenkomplexe gegliederte, Umsetzung des Wohnungsmietrechts erfolgte.

Breiten Raum widmet der Autor dem Abschluss von Wohnraumverträgen, einschließlich der Untermiete, wobei er sich auf seine besonderen Erfahrungen als Verfasser der verschiedenen, beim Boorberg-Verlag erschienenen Mietvertragstypen stützen kann. Natürlich wird dabei auch die Bedeutung der Hausverwaltervollmacht behandelt. Weitere Kapitel beziehen sich auf Möglichkeiten der Mieterhöhung bei Wohnraum, die Betriebskostenumlagen, die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen und die Behandlung der Mietkaution. Die Pflichten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch die Mieter wird mit vielen Einzelbeispielen belegt aber auch die vielfältigen Rechte des Mieters auf Mietminderung. Besonders in die Tiefe geht der Autor bei dem für Hausverwalter so wichtigen Kapitel der Beendigung von Mietverhältnissen. In den Schlusskapiteln gibt der Autor wertvolle Hinweise für die Führung eines Mietprozesses und behandelt dabei auch das Kapitel der Streitwerte.

Neu ist gegenüber der Vorauflage ist das Schlusskapitel. Hier werden häufig gestellte Fragen zu den vorangegangenen Themenbereichen beantwortet. Am Ende der Kapitel sind Mustertexte abgedruckt, die als konkrete Handlungsanleitungen gelten können, wenn es darum geht, die in den jeweiligen Kapiteln dargestellten Regelungen konkret umzusetzen. Die detaillierte Gliederung und das ausführliches Stichwortverzeichnis erleichtern den Umgang mit dem in einer leicht verständlichen Sprache geschriebenen Buch zusätzlich.


Der Autor kennt die Welt der Praxis nicht nur aus seiner langjährigen richterlichen Tätigkeit. Er bekam in jungen Jahren die Praxis hautnah mit, weil sein Vater Inhaber eines großen Hausverwaltungsunternehmens war und viele Jahre den RDM-Hausverwaltungsausschuss in Bayern leitete. Das Ziel, das der Autor mit diesem Buch verfolgte, das verwobene und unübersichtlich gewordene Mietrecht transparenter und umsetzbarer zu machen, hat er souverän erreicht. Wer einen Mietwohnungsbestand verwaltet oder als Makler Wohnungsmietverträge vermitteln will, dem sei dieses Buch besonders empfohlen.

Axel Wetekamp: Mietsachen, Handbuch zur Wohnraummiete, 4. Auflage 2007, Umfang 293 Seiten, gebunden, Preis 34,00 EUR, ISBN-10: 3406556698 ISBN-13: 978-3406556692 erschienen beim C .H .Beck, München


Rezension erschien in der AIZ Ausgabe Juli/August 2007

7. Der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers

(Rolf Koch)

Wer sich entschließt, Makler zu werden, ist sich meist dessen nicht bewusst, dass er ein spezifisches Risiko eingeht, das in anderen Berufszweigen so gut wie keine Rolle spielt. Es handelt sich um das Rechtsrisiko.

Zwar ist im BGB klar geregelt, unter welchen Voraussetzungen der Makler einen Provisionsanspruch erwirbt. Dennoch ist die Zahl der Rechtstreitigkeiten besonders hoch. Aus dem Maklerrecht ist ein nahezu unüberschaubares Richterrecht geworden.

Es ist deshalb für jeden Makler wichtig, eine Orientierungsgrundlage zu haben, die ihm einigermaßen Rechtssicherheit gibt. Um so eine Orientierungsgrundlage handelt es sich bei dem beim Richard Boorberg Verlag erschienenen Buch vom Maklerrechtler Prof. Dr. Rolf Koch. Da Buch konzentriert sich auf das zivile Maklerrecht. Das in seiner Bedeutung nicht so gewichtige öffentliche Maklerrecht (§ 34 c Gewerbeordnung, Makler-Bauträgerverordnung) sowie die übrigen, das Maklergeschäft tangierenden öffentlichen rechtlichen Vorschriften (Preisangabenverordnung, Geldwäschegesetz, Teledienstgesetz) werden im Rahmen der Einleitung kurz dargestellt.

Im Hauptteil werden so dann die gesetzlichen Voraussetzungen für den Provisionsanspruch (Maklervertrag, nachweisende und vermittelnde Tätigkeit des Maklers, Zustandekommen des mit der Maklerbeauftragung beabsichtigten „Hauptvertrages“, Ursachenzusammenhang zwischen er Maklertätigkeit und dem Zustandekommen des Hauptvertrages) sehr detailliert behandelt. Weitere Ausführungen beziehen sich auf Zulässigkeit bzw. Grenzen vom Gesetz abweichender Vereinbarungen und problematische Verflechtungen zwischen Makler und Auftraggebern. Dabei werden auch die Besonderheiten des Wohnungsvermittlungsgesetzes erörtert. Fälle der Verwirkung des Provisionsanspruchs, Fragen des Entstehens der Fälligkeit und der Höhe sind weiterer Gegenstand der Abhandlung. In einigen Unterkapiteln wird auch auf den Aufwendungsersatz, die Reservierungsvereinbarung und Vertragsstrafeversprechen eingegangen.

Was das Buch auszeichnet die zahlreichen Tipps, die der Verfasser dem Leser an der jeweils zu erklärenden Stelle gibt.

In Anhängen findet man die relevanten Gesetzestexte sowie die Regeln, die sich die Maklerverbände gegeben haben. Insgesamt ein für den Praktiker leicht lesbares Buch, das sich dank des ausgiebigen Stichwortverzeichnisses auch als kleines Nachschlagewerk eignet.

Rolf Koch, „Der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers“, Richard Boorberg Verlag, Stuttgart / München, 2005, ISBN 3-415-03493-3, Umfang 240 Seiten, Preis 24 Euro

Die Buchbesprechung erfolgten in der Juliausgabe der Allgemeinen Immobilien Zeitung AIZ 2006

8. Verkehrswertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken – Fallstudien

(Roland Fischer/Hans-Jürgen Lorenz/Matthias Biederbeck/ Bernd Astl)

Die deutsche Bewertungsliteratur hat in den letzten 10 Jahren deutlich zugenommen. Dabei werden die unterschiedlichsten Aspekte der Bewertung von Immobilien, der auf Immobilien ruhenden Lasten, Fragen der Wertminderung usw. mehr oder weniger theoretisch behandelt. Richtschnur ist dabei überwiegend die §§-Folge der WertV. Soeben erschien im Bundesanzeiger Verlag ein von Bewertungspraktikern verfasstes Fachbuch, in dessen besonderen Fokus tatsächlich erstellte Bewertungsgutachten auf der Grundlage unterschiedlichster Fallgestaltungen stehen. Damit wird eine Lücke geschlossen. Die Fälle beziehen sich auf die gesamte Palette bewertungsrelevanter Grundstücke und damit in Zusammenhang stehender wertbeeinflussender Umstände. Die Gutachten wurden aus den unterschiedlichsten Anlässen in Auftrag gegeben. Dazu zählen neben Privatgutachten auch Gutachten für Gerichte und städtische Behörden.

Drei der vier sachverständigen Autoren, nämlich Roland Fischer (öffentlich bestellt und vereidigt für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken und für landwirtschaftliche Bewertung und Schätzung), Matthias Biederbeck (öffentlich bestellt und vereidigt für landwirtschaftliche Bewertung und Schätzung), sowie der wissenschaftliche Mitarbeiter Prof. Dr. Hans-Jürgen Lorenz, entstammen dem Sachverständigenbüro Dr. Fischer und Partner. Der vierte im Autorenteam ist Bernd Astl, seines Zeichens öffentlich bestellter und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Die Zusammensetzung dieser Autoren erklärt die Homogenität im Aufbau und in der Stringenz, die die dargestellten Gutachten kennzeichnen.

Eingeleitet wird das Buch durch die Erläuterung der Verfahrensgrundsätze, der beispielhaften Ableitung erforderlicher Daten und der Wertermittlungsverfahren nach WertV. Es folgt der Gutachtenteil, bei dem stärker als in der sonstigen Bewertungsliteratur auf Bewertungen im landwirtschaftlichen Bereich eingegangen wird. Die ausgewählten Gutachten, die aus Datenschutzgründen hinsichtlich Lage und Personen anonymisiert sind, decken vom Einfamilienhaus über das Einkaufszentrum, das Altenheim, Flächen für Windenergieanlagen bis hin zum Logistikzentrum so ziemlich alle immobilienwirtschaftlichen Objektarten ab, bei denen in der Praxis ein Bewertungsbedarf besteht. Ähnliches gilt für besondere Bewertungsfälle, etwa die Ermittlung von Entschädigungen im Zusammenhang mit der Abtretung von Flächen für den Straßenbau oder Wertminderungen wegen einer Bodenkontaminierung.

Kurz zusammengefasst: Wer in diesem Buch sucht, wird fündig. Das straffe Inhaltsverzeichnis und das ergiebige Stichwortverzeichnis helfen dabei mit. Prof. Wolfgang Kleiber hat in seinem Vorwort die Zielgruppe wie folgt angesprochen: Bewertungspraktiker und mit der Bewertungspraxis befasste Personenkreise wie die rechts- und steuer-/wirtschaftsprüfenden Berufe sowie Aus- und Fortbildungsstätten. Hinzuzufügen ist, wer das Buch für die Lösung eines Bewertungsproblems zu Rate zieht, wird zur Erkenntnis gelangen: „Man lernt nie aus!“

Fischer/Lorenz/Biederbeck/Astl: „Verkehrswertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken – Fallstudien“, erschienen 2005 im Bundesanzeiger Verlag, Köln, ISBN 3-89817-245-7, Umfang: 525 Seiten. Preis: 74,00 €

Die Buchbesprechung erfolgte in der Juniausgabe der Allgemeinen Immobilien Zeitung AIZ 2006

9. Basiswissen Immobilienwirtschaft

(Fritz Schmoll, genannt Eisenwert, Hrsg.)

Das von Prof. Fritz Schmoll vorgelegte Buch ist in mancher Hinsicht unorthodox. Anstelle eines Vorwortes wird eine Einführung gegeben, die sich teils auf die Immobilienwirtschaft, den Immobilienmarkt und die Immobilienbranche bezieht, teils eine „Gebrauchsanweisung“ für das Buch liefert. Danach wird zwar Anspruch auf Wissenschaftlichkeit erhoben, auf den „wissenschaftlichen Apparat“ (Quellenhinweise, Fußnoten usw.) aber bewusst verzichtet. Dafür wird erklärt, worin sich das Buch von der konkurrierenden Literatur unterscheiden soll. Demnach soll es knapper und preiswerte als die „Immobilienökonomie“ von Hans-Werner Schulte, problemorientierter als die „Spezielle Betriebswirtschaftlehre der Immobilienwirtschaft“ von Egon Murfeld, breiter als „Immobilien – Recht und Steuern“ von Wolfgang Usinger, tiefgreifender als die „Grundlagen der Immobilienwirtschaft“ von Kerry U. Brauer, homogener als das „Handbuch Immobilienwirtschaft“ von Hanspeter Gondring und schließlich moderner als das „Kompendium der Wohnungswirtschaft“ von Helmut W. Jenkis sein.

Eine weitere Besonderheit bietet das Layout. Um herauszufinden, in welchem der zwölf Kapitel dieses 1338 Seiten umfassenden Buches man gerade liest, genügt ein Blick auf die Fußzeile. Die Nummerierung der einzelnen Unterkapitel, Abschnitte und Unterabschnitte sowie die Nummerierung der Abbildungen und schließlich pro Absatz eine zugehöriges Stichwort wurden gleichrangig, d.h. in gleicher Größe im Seitenrand platziert. Die fehlende hierarchische Kapitelstruktur macht die Orientierung ziemlich schwierig.

Inhaltlich bewegt es sich das „Basiswissen“, ähnlich wie Gondrings „Handbuch Immobilienwirtschaft“, auf der Fährte von Murfelds „Spezieller Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft“ mit allerdings abweichender Gewichtung. Auf die besonders „gewichtigen“ Kapitel sei hier eingegangen.

Sehr ausführlich, kompetent und aktuell wird das öffentliche Baurecht (Bauplanungs-/Städtebau- und Bauordnungsrecht) einschließlich der Raumordnung des Bundes und der Länder behandelt. Eingegangen wird dabei auch auf das Zentrale Orte System. Es verwundert etwas, dass die Erörterung der für die Flächennutzungsplanung bedeutsamen Regionalplanung ausgespart bleibt.

Besonderer Wert wird auch auf den Themenbereich der Grundstückswertermittlung gelegt. Dabei werden nicht nur die normierten, sondern auch die nicht normierten Bewertungsverfahren ausführlich und leicht verständlich gewürdigt. Beispielsgutachten unterstützen die Ausführungen.

In das Kapitel Immobilieninvestition und Immobilienfinanzierung integriert wurde auch die Behandlung der statischen und dynamischen Investitionsrechnung unter Berücksichtigung der mit der dynamischen Investitionsrechnung verbundenen Risikoabschätzungen. Neben der klassischen Immobilienfinanzierung werden einige Aspekte innovativer Zinsderivate (Zinsswap, Forward Rate Agreement) behandelt. Einbezogen werden auch Sonderformen der Kapitalmarktfinanzierung (Schuldscheindarlehen, Leasing) sowie die klassische Beteiligungsfinanzierung durch offene und geschlossene Immobilienfonds. Eigene Abschnitte sind der Bauträgerfinanzierung und der Wohnbau- bzw. Wohnraumförderung gewidmet.

Interessantes wird im Kapitel „Staat und Markt“ zutage gefördert. Es handelt sich um volkswirtschaftliche Perspektiven, bei denen die Darstellung verschiedener Einflussgrößen auf den Bodennutzungsmarkt sowie Betrachtungen zum Wohnungsmarkt hervorstechen. Abschließend werden in diesem Kapitel noch Hinweise zur neuen Institutionenökonomie gegeben, die derzeit innerhalb der Immobilienwirtschaft noch relativ wenig Beachtung findet. Während das Buch überwiegend Sachinformation liefert, geht es hier um theoretische Konzepte.

Der Vollständigkeit halber seien auch noch auf die Kapitel „Vermietung und Verwaltung“, „Immobilienmarketing“ (in dem auch das Maklerrecht behandelt wird), „Grundstück und Grundstückskauf“ (einschließlich Grundbuch), „Immobilienbesteuerung“, die „Baubeteiligten“, und „Hochbaukonstruktion“ hingewiesen, in denen all das Betrachtungsgegenstand ist, was man sich von einem „Basiswissen Immobilienwirtschaft“ erwarten darf.

Das umfangreiche Werk ist sicher nicht entstanden in der Absicht, Leser zu einer Nonstop-Lesetour einzuladen. Vielmehr wird man dann das Buch zu raten ziehen, wenn eine Information und eine Wegweisung aus einer Situation heraus abgefragt werden soll. Außerdem ist es als „Lerngrundlage“ für die Aneignung von fachlichem „Basiswissen“ auf einem bestimmten Gebiet gut geeignet. Das umfangreiche Stichwortverzeichnis erleichtert das Auffinden von Texten zu gerade interessierenden Fragestellungen. Sollte für das Buch zu gegebener Zeit eine Neuauflage anstehen, wäre zu empfehlen, es in zwei Bände zu gliedern und dann auch so bedeutsame Bereiche wie Facility Management, Corporate Real Estate Management und portfoliotheoretische Aspekte von Immobilien einzubeziehen.

Fritz Schmoll, genannt Eisenwert, (Hrsg.) "Basiswissen Immobilienwirtschaft", 1. Auflage 2005, 1. Aufl. Umfang 1338 Seiten, gebunden, ISBN 3-926773-94-4, Grundeigentum-Verlag, Berlin, Preis: 70,00 €

Besprechung erfolgte in "Informationsdienst für Sachverständige" Schriften des Ring Deutscher Makler, Ausgabe 4 2005

10. Verkehrswertermittlung von Immobilien – praxisorientierte Bewertung

(Hauke Petersen)

Als 1960 das Bundesbaugesetz verabschiedet wurde, erschien es dem Gesetzgeber im Hinblick auf die vielen Vorschriften, die der Durchsetzung und Sicherung der städtebaulichen Entwicklung dienten, notwendig, auch Gutachterausschüsse einzurichten und per Gesetz eine Definition des Verkehrswertes vorzugeben, die Richtschnur für Entschädigungsleistungen im Falle von Enteignungen, enteignungsähnlichen Eingriffen oder sonstige Ausgleichsleistungen sein sollten. Der Verkehrswert ist seitdem der wesentliche Entschädigungsmaßstab, wenn von Ausnahmeregelungen abgesehen wird. Schon in den 60er Jahren wurde die Frage diskutiert ob den Gutachterausschüsse über ihre administrative künftig auch eine preisregulierende Funktion am Immobilienmarkt zuwachsen würde. Dass der Verkehrswert als Marktwert aufzufassen sein würde, war damals durchaus umstritten. Der BGH hat 1964 einen Klarstellungsversuch unternommen, in dem er den Verkehrwert als Wert für Jedermann bezeichnete. Das war alles andere als ein Marktwert. 1976 wurde die Definition des Verkehrswerts auf seinem Weg zum Marktwert um die Hinzufügung der rechtlichen Gegebenheiten und schließlich durch das Europarechtsanpassungsgesetz von 2004 durch den Klammerzusatz „(Marktwert)“ ergänzt.

Vor allem die Auseinandersetzungen mit britischen Bewertungsverfahren und die Versuche, zu einheitlichen europäischen Bewertungsstandards zu gelangen haben mittlerweile zu der Erkenntnis geführt, dass die Unterschiede zwischen den Begriffen Verkehrswert und „market value“ rein rhetorischer, nicht aber inhaltlicher Natur sind.

Hauke Petersen, der dank seiner intensiven beruflichen Erfahrungen mit dem Immobilienmarkt zu einer starken Marktorientierung bei der Verkehrswertermittlung in Deutschland beitrug, hat nunmehr ein Buch mit dem Titel „Verkehrswertermittlung von Immobilien“ vorgelegt, das einen sehr hohen Praxisbezug aufweist. Ein Teil der inhaltlichen Richtung dieses Buches war schon vorgezeichnet durch seinen Beitrag im „Kompendium für Makler, Verwalter, Sachverständige und Bauträger“, den er in einer erweiterten Form in seinem Buch „Marktorientierten Immobilienbewertung“ weiterentwickelte.

Das nunmehr erschienene Werk reicht inhaltlich weit über seine kleinere Vorgängerschrift hinaus. Es befasst sich eingangs mit dem Verkehrswert und stellt ihn in einen Kontext zum derzeitigen Entwicklungsstand des „Blue Book“ der TEGOVA. Es folgt eine knappe Darstellung der rechtlichen Grundlagen der Verkehrswertermittlung und des Sachverständigenwesens einschließlich der Aspekte der Sachverständigenhaftung. In größeren Kapiteln werden die normierten Bewertungsverfahren (Ertrags- Sachwert- und Vergleichswertverfahren) dargestellt, kritisch erläutert und die wichtigen Bezüge zueinander hergestellt. Dabei werden auch die damit verwobenen Sonderprobleme besprochen. Dem Vergleichswertverfahren wird besonderes Augenmerk geschenkt. Im Zentrum dieser Betrachtung stehen die Möglichkeiten des Vergleichswertverfahrens, die sich aus einem von Petersen entwickelten Zensurensystem ergeben. Eine Analyse der Vergleichsobjekte mit Hilfe der Bewertungsfaktoren Lage, Ausstattung und Optik sowie von Korrekturfaktoren zur Berücksichtigung der unterschiedlichen Wohn-/bzw. Nutzflächen führen zum Marktwert. Eine der Erkenntnisgrundlagen für die Ermittlung dieses „Spiering-Marktwertes“ bildet der RDM-Preisspiegel mit den dort enthaltenen Rubrizierungen, an dessen Entwicklung Petersen maßgeblich beteiligt war. Er widmet sich am Ende des Buches im Übrigen in einer Weise, wie sie sonst nicht in der Bewertungsliteratur zu finden ist, den finanzmathematischen Grundlagen und den speziell für die Ermöglichung von Vergleichen erforderlichen statistischen Instrumente und rundet dies mit Übungsaufgaben ab.

Bewertungsrelevante Einzelfragen (Rolle des Bodenwertes, Berücksichtigung der Rechte an Grundstücken, Reparaturstau und Wertsicherungsklauseln) werden in gesonderten Kapiteln mit der dem Buch allgemein innewohnenden Präzision dargestellt. Hinzu kommt eine Diskussion häufiger Fehlerquellen. Nicht fehlen durfte auch die Auseinandersetzung mit dem Residualwertverfahren und dem Discounted Cash Flow Verfahren.

Das Verständnis für die komplexe Bewertungsmaterie wird durch zahlreiche Erläuterungen und Beispiele gefördert. Mit dem Buch wendet sich Petersen vor allem an Marktleistungsträger, die sich einen Zugang zu Fragen der Immobilienbewertung verschaffen und die Bewertung auch in ihren Leistungskatalog aufnehmen wollen. Aber auch Praktiker im Bereich des Sachverständigenwesens sei dieses Buch wegen der besonderen Akzente, die gesetzt werden, wärmstens empfohlen.

Hauke Petersen : „Verkehrswertermittlung von Immobilien – praxisorientierte Bewertung“, erschienen 2005 beim Richard Boorberg Verlag, Stuttgart, 360 Seiten, - ISBN 3-415-03460-0 - Preis: 48,00 €

Besprechung ist erschienen in der Allgemeinen Immobilien Zeitung (AIZ) vom Sept. 2005

11. Immobilienverwaltung in der Praxis

(Heinz-G. Schulze/Sandra Hufenbach)


Immobilienverwaltung ist ein immobilienwirtschaftliches Geschäftsfeld mit Zukunft. Dies gilt sowohl für den Bereich des Wohnungseigentums als auch für die traditionelle Miethausverwaltung. Wer sich auf diesem Feld beruflich bewegt kommt ohne solide Grundlagenkenntnisse nicht aus.

Speziell für Praktiker erschien jetzt beim Richard Boorberg Verlag ein Buch, das einerseits die Rechtsgrundlagen der Verwalter klar und einleuchtend darstellt andererseits aber auch weiterführende Ratschläge und Umsetzungshilfen, z.B. auch Formulierungsvorschläge im Buchtext aber auch im Anhang bietet. Verfasser sind zwei ausgewiesene Spezialisten, Rechtanwalt Heinz G. Schulte und Rechtsanwältin Sandra Hufenbach.

Den Schwerpunkt bildet die Verwaltung von Wohnungseigentum, beginnend mit den wichtigen Fragenbereichen rund um die Wohnungseigentümerversammlung. Das sind die empfindlichen Bereiche, in denen sich - je nach dem, wie das Management funktioniert – entscheidet, ob sich das Verhältnis Verwalter / Wohnungseigentümer gedeihlich entwickelt oder nicht.

Weitere Kapitel widmen sich der Behandlung von Zahlungsrückständen säumiger Wohnungseigentümer, der gerichtlichen Verfahrenspraxis bis hin zur Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung – also Fragen, die im Bereich der Wohnungseigentumsverwaltung eine zunehmende Rolle spielen. Dass der Verwaltervertrag ausgiebig besprochen wird, ist selbstverständlich. Gleiches gilt für die Vorgehensweise bei Behandlung und Beseitigung von Baumängeln einschließlich der Vertragsgestaltung mit Bauunternehmen. Eingeschoben ist auch ein kleineres Kapitel zum Thema Makler und Verwalter. Abgerundet wird das Buch mit Kapiteln, die vor allem den Miethausverwalter interessieren, insbesondere Fragen des Mietrechts, der Betriebskostenabrechnung und der Beendigung von Mietverhältnissen.

Sowohl eine sehr in die Tiefe gehende Gliederung als auch ein umfassendes Stichwortverzeichnis helfen dem Nutzer des Buches, der für eine spezielle Frage eine schnelle Antwort sucht, leicht und problemlos fündig zu werden.

Das Buch sei allen empfohlen, für das Verwaltungsgeschäft Tagespraxis ist. Es ist aber auch für alle, die sich grundsätzlich für den Bereich der Immobilienverwaltung interessieren, als gute Einstiegslektüre sehr geeignet.

Heinz-G. Schulze/Sandra Hufenbach: Immobilienverwaltung in der Praxis – praktikable Rechtsanwendung für den Verwalter und Makler, erschienen 2005 beim Richard Boorberg Verlag, Stuttgart, ISBN 3-415-03492-5, 246 Seiten, Preis 24 €

Besprechung erschien in der Allgemeinen Immobilien Zeitung (AIZ) vom November 2005



12. Handbuch der Mietpreisbewertung für Wohn- und Gewerberaum

(Ferdinand Dröge)


Das „Handbuch der Mietpreisbewertung für Wohn- und Gewerberaum“ von Ferdinand Dröge ist jetzt in dritter Auflage erschienen. Schon allein die umfangreichen Mietrechtsänderungen, die seit Erscheinen der zweiten Auflage eingetreten sind – einschließlich des Ersatzes des Betriebskostenkataloges und des Wohnflächenberechnungsschemas der II. Berechnungsverordnung durch die Betriebskostenverordnung und die Wohnflächenverordnung – machten die Neuauflage erforderlich. Im Bereich des preisgebundenen Wohnraums musste den bewertungsrelevanten Themen des neuen Wohnraumförderungsgesetzes Rechnung getragen werden. Hinzu kamen Änderungen bei den Entschädigungsregeln für Mietgutachter durch das Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz (JVEG).

Die Berücksichtigung der neuen Rechtsgrundlagen allein aber zeichnet die Neuauflage nicht aus. Vielmehr gibt es jetzt vertiefende Ergänzungen zu einzelnen Kapiteln, die vor allem die Arbeit des Sachverständigen erleichtern sollen. Das ist das zweite Charakteristikum dieser Neuauflage.

Der Autor behielt die bewährte Grundeinteilung bei. Zuerst werden die gesetzlichen, technischen, wirtschaftliche Grundlagen einschließlich Begriffsdefinitionen dargestellt. Es folgen Ausführungen zu Arten und Formen sowie Anforderungen an Mietgutachten. Eigene Kapitel werden der konkreten Bestimmung der Wohnraum- und der Gewerberaummiete gewidmet. Inhalt- und Aufbau von Gutachten werden dem Praktiker nicht nur erläutert sondern mit Hilfe von Mustergutachten näher gebracht. Schließlich wird auf Sonderfälle der Mietwertermittlung wie Mietpreisüberhöhung, Mietminderung, Möblierungszuschlag und Behandlung von Mischmietverhältnissen usw. eingegangen. Zahlreiche Anhänge versorgen den Leser mit Rechtsquellen und Anschauungsmaterial. Neu ist das eingefügte Verzeichnis von Mustergutachten und -schreiben.

Im Handbuch wird unnötiges Theoretisieren vermieden. Es ist unmittelbar aus der Erfahrung eines versierten Bewertungspraktikers heraus entstanden ohne auf die erforderliche sehr präzise Begriffsverwendung zu verzichten. Ein besonderer Stellenwert wird der Praxis des Gerichtssachverständigen eingeräumt. Nach wie vor stellt das Handbuch das bisher einzige Standardwerk in deutscher Sprache dar, das sich ausschließlich aber umso fundierter der Mietpreisbewertung widmet. So ist es nicht nur für Bewertungssachverständige, sondern auch für Mietrichter, sowie alle, die sich mit dem Abschluss von Mietverträgen und der Betreuung von Mietverhältnissen beruflich befassen (Makler und Hausverwalter) eine wertvolle Informations- und Arbeitsgrundlage.

Ferdinand Dröge, „Handbuch der Mietpreisbewertung für Wohn- und Gewerberaum“, 3. Auflage 2004, Umfang 974 Seiten, gebunden, ISBN 3-472-03812-8 Luchterhand Verlag GmbH, Neuwied, Preis 89,00 €

Die Besprechung erschien in "Grundstücksmarkt und Grundstückswert" (GuG) Heft 2, 2005. Sie knüpft an die Besprechung der zweiten Auflage an.

13. Der Westdeutsche Markt für Einzelhandelsimmobilien –

Eine empirische Analyse mietpreisdeterminierender Faktoren im Kontext sich wandelnder Betriebsformen und eines sich verändernden Konsumverhaltens

(Jan Linsin)

Der Markt für Einzelhandelsimmobilien in Deutschland gerät vor dem Hintergrund abnehmender Flächenproduktivität trotz steigender Leerstände zunehmend in den Blickpunkt kritischer Beobachter und Kommentatoren. So kommt nun die Veröffentlichung einer Dissertation von Jan Linsin, dem volkswirtschaftlichen Referenten des IVD Süd, zur rechten Zeit. Sie enthält eine „kritische Analyse mietpreisdeterminierender Faktoren im Kontext sich wandelnder Betriebsformen und eines sich verändernden Konsumverhaltens“. Im Blickpunkt steht der westdeutsche Markt für Einzelhandelsimmobilien.

Der Markt für Einzelhandelsimmobilien als besonderer Teilmarkt des Immobilienmarktes wird im ersten Hauptkapitel in einer deduktiven Vorgehensweise beleuchtet. Dabei interessieren vor allem die Verlaufsformen der Fertigstellungen von Ladenflächen, die Entwicklung der realen Mietpreise für Einzelhandelsflächen sowie – signifikant für Bedeutungsschwankungen von 1a-Lagen in den Großstädten – die Entwicklung der Spitzenmieten. In diesem Zusammenhang wird die Bedeutung der Preise, d.h. der diskontierten Mieterwartungen von Bestandsimmobilien für den Neubaumarkt diskutiert und auf das Verhältnis der Rendite der Neubauimmobilie zur Rendite der Bestandsimmobilie als Steuerungsgröße (entsprechend der q-Theorie James Tobin) eingegangen. Die erkennbaren zyklischen Bewegungen mit ihren Unregelmäßigkeiten werden auf der Grundlage theoretischer Erklärungsmuster erläutert. Der Entwicklung der Einzelhandelsstruktur innerhalb des Systems zentraler Orte und den in die BauNVO eingebauten Steuerungsinstrumente ist ein eigenes Unterkapitel gewidmet.

Das zweite Hauptkapitel befasst sich einerseits mit dem sich ändernden Strukturwandel des Einzelhandels, also mit der Angebotsseite. Dabei werden die hierzu vorliegenden Theorien erörtert. Andererseits wird auf die Bedeutung des demographischen Wandels auf der Nachfrageseite und auf die sich ändernden Konsumstruktur eingegangen, wobei – besonders fundiert – der Frage nachgegangen wird, inwieweit sich ändernde Betriebsformen das Einzelhandels nachfrageinduziert sind. Ein geschichtlicher Rückblick rundet dieses Kapitel ab. Hier wird der Entwicklung seit 1950 und den darauf folgenden Entwicklungsperioden (Entstehen der Verbrauchermärkte und Shopping Center) besonderes Augenmerk geschenkt wird. Auf den soziodemographischen und den sozioökonomischen Strukturwandel wird außerdem vertieft eingegangen.

Das Schlusskapitel stellt ein ökonometrisches Modell zur Erklärung der Mietpreise für Einzelhandelsimmobilien vor. Nach Diskussion der verschiedenen Datenquellen entschied sich der Autor für den RDM-Preisspiegel als Datengrundlage. Sie bezieht sich auf 39 westdeutsche Städte und den Zeitraum von 1984 – 2002. Dabei ging es dem Autor darum, darzustellen, wie die Entwicklung der Einzelhandelsumsätze und der verfügbaren Einkommen die Mieten für Einzelhandelsimmobilien beeinflussen, so dass zuverlässige Schätzungen möglich sind. Die Untersuchung ergab auch, dass die Einkommensvariable ein guter Indikator für die Umsatzentwicklung darstellt. Allerdings verläuft diese Entwicklung seit 1997 konträr, was einerseits auf eine anderweitige Absorption von Kaufkraft und andererseits eine Erhöhung der Sparquote wegen der zunehmenden Unsicherheit hinsichtlich der weiteren wirtschaftlichen/politischen Entwicklung zurückgeführt wird. Solch ein Bruch ist bei den Verlaufsformen von Mietpreisen und Einzelhandelsumsätzen nicht zu erkennen.

Die Arbeit ist ein erfreulich gut gelungener weiterer Baustein im derzeit immer noch löcherigen Erkenntnisgerüst bei der Erforschung des Immobilienmarkts und der auf ihn wirkenden Einflussgrößen. Für jeden, der mit Immobilien-Research befasst ist, liefert sie wertvolle Grundlagen für eine Plausibilisierung und dem ausgebildeten Ökonometriker für eine Verifizierung der Darstellung der Entwicklung von Mieten und Immobilienpreisen, die aus der sicheren Erkenntnis von quantifizierbaren Zusammenhängen gewonnen werden. Aber auch Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, die ja Marktanpassungen gut begründen sollten, können aus der Dissertation Nutzen ziehen.

Jan Linsin: Der Westdeutsche Markt für Einzelhandelsimmobilien – Eine empirische Analyse mietpreisdeterminierender Faktoren im Kontext sich wandelnder Betriebsformen und eines sich verändernden Konsumverhaltens, erschienen als Bd. 77 in der Schriftenreihe des Instituts für Allgemeine Wirtschaftsforschung der Albert-Ludwigs-Universität Freiburg, ISBN 3-448-06359-2, Haufe Verlag, Freiburg, 2004 Preis: 24,80 €

Die Besprechung erschien in "Grundstücksmarkt und Grundstückswert" (GuG) Heft 1 2005, sowie in "Immobilien Manager" April 2005



14. Steuerratgeber - Vermietung, Verpachtung, Selbstnutzung

(Ludwig und Christoph Bauer)

Die jetzt erschienene 5. Auflage des bekannten immobilienwirtschaftlichen Steuerratgebers von Bauer wurde wegen der vielen Änderungen in Steuergesetzgebung und Rechtsprechung, insbesondere des Bundesfinanzhofes, erforderlich. Die Autoren haben ihr bewährtes systematisch strukturiertes Konzept beibehalten, das den Lesern ermöglicht, ohne langes Suchen unmittelbar zu den Textstellen zu gelangen, die für sie gerade von Bedeutung sind. Da zum Verstehen des deutschen Steuerdschungels in besonderem Maße ein Begriffsverständnis erforderlich ist, enthält die Broschüre wieder einen eigenen Abschnitt mit Begrifferläuterungen. Wenn Verständniszweifel auftauchen, können sie hier beseitigt werden.

Im Einleitungskapitel wird ein Überblick über die immobilienwirtschaftliche Investitionsbereiche und ihre einkommensteuerliche Einordnung gegeben. Das erste Hauptkapitel befasst sich mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung. In ihm wurden auch die sich auf Umsatzsteueroptionen beziehenden Problemstellungen integriert. Das zweite Hauptkapitel ist der Förderung selbst genutzten Wohneigentums gewidmet. Es bezieht sich auf die seit 2004 geltenden Neuerungen des Eigenheimzulagengesetzes, das ja zu einem dauerhaften Konfliktfeld in den politischen Auseinandersetzungen geworden ist. Es wird auch die indirekte steuerliche Förderung durch steuerliche Entlastungen behandelt. In einem besonderen Abschnitt wird das private Veräußerungsgeschäft behandelt, dessen Regelungen mittlerweile zu verfassungsrechtlichen Bedenken geführt haben. Auch darauf und die sich für steuerpflichtige ergebenden Handlungsempfehlungen wird eingegangen.

Die Autoren haben keinen ausführlichen Kommentar verfasst, sondern führen in die komplizierte Materie mit einer knappen, allerdings mit vielen Beispielen angereicherten, Darstellung ein. Wer nicht viel Zeit zum Lesen hat, sich aber einen schnellen Überblick über die steuerliche Thematik verschaffen will, dem sei diese fünfte Auflage empfohlen. Die Autoren bevorzugen eine didaktisch einwandfrei gehandhabte deduktive Methode der Vermittlung eines schwierigen Stoffgebietes. Neben dem tief gegliederten Inhaltsverzeichnis verhilft auch ein Index der wichtigsten Stichwörtern zu einer schnellen Orientierung des Lesers. Immobilieneigentümer, Immobilienmanager, Immobilienberater und Makler sind die offenkundige Zielgruppe dieses Steuerratgebers.

Ludwig Bauer / Christoph Bauer "Steuerratgeber Vermietung - Verpachtung – Selbstnutzung" 2004, 5. völlig neu bearbeitete Auflage, 131 Seiten, ISBN: 3-415-03204-3, Richard Boorberg Verlag, Stuttgart, Preis 19,80 €;

Besprechung in Allgemeine Immobilien Zeitung (AIZ) Heft 11 2004

15. Maklerrecht und Maklerwesen bis 1900

(Mario Axmann)

Wer die Verhältnisse der Gegenwart verstehen will, muss die Geschichte kennen. Dies gilt auch für das Maklerwesen. Einen Beitrag hierzu leistete der Geschäftsführer der Rechtsanwaltskammer Stuttgart, Mario Axmann, dessen Dissertation in der Reihe Wissenschaftsforum unter dem Titel „Maklerwesen und Maklerrecht bis 1900“ jetzt beim Richard Boorberg Verlag erschienen ist.

Der Darstellung den auf dem Institut des amtlichen Handelsmaklers beruhenden Entwicklungen des Maklerwesens im 17. und 18. Jahrhundert folgen die beiden Hauptkapitel. Das erste befasst sich mit der Entwicklung des Maklerrechts im 19. Jahrhundert bis zum Inkrafttreten des Allgemeinen Deutschen Handelsgesetzbuches (ADHGB) am 1. Januar 1870. Das zweite Hauptkapitel markiert die Entstehungsgeschichte des Zivilmaklerrechts im BGB, zeichnet aber auch den weiteren Weg von ADHGB zum HGB nach.

Der Autor befasste sich systematisch mit den Rechtsquellen und sehr detailliert mit den sich aus den Protokollen ergebenden Entwicklungsprozessen der für das Maklerwesen relevanten Bestimmungen. Sie betreffen auch die Gewerbeordnung. Spannend ist vor allem die Schilderung der letzten Versuche, ein außerhalb des BGB angesiedeltes Spezialgesetz für Immobilienmakler mit Hilfe der Einschaltung des Deutschen Juristentages 1898 durchzusetzen. Die Initiative ging vom Verein Deutscher Immobilienmakler aus.

Eine der wesentlichen Erkenntnisse, aus denen sich die heutige Einordnung des Maklerwesens in die Rechtslandschaft erklärt, beruht auf der Tatsache, dass bei allen Kodifizierungsanstrengungen, die im Laufe des 19. Jahrhunderts gemacht wurden, der Fokus auf dem Handelsmakler lag, der in seiner amtlichen Stellung als wichtiges Hilfsorgan der Kaufleute angesehen wurde. Vermittlungsgegenstände wie Immobilien, Darlehen oder Arbeitsanstellungen, lagen außerhalb des Spektrums amtlicher Handelsmakler, wenngleich es auch z.B. in Hamburg wenige Ausnahmen gab. Kein Wunder also, warum Immobilienmaklern das Tor zum speziellen Handelsrecht nachhaltig verschlossen blieb.

Was den Gesetzgebern und Städten, die Maklerordnungen erließen, vor allem in der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts wichtig erschien, war die Stärkung des Maklermonopols durch Abgrenzung ihrer amtlichen Vermittlungsgeschäfte gegen die häufig illegale Privatmakelei, deren Image sich schon wegen ihres Verbots nicht positiv entwickeln konnte. Die Rede war von Pfuschmaklern, Winkelmaklern oder Bönhasen. Immobilienmakler waren damit allerdings wegen ihrer Ausklammerung aus dem Handelsrecht nicht gemeint. Amtliche Makler waren privilegiert und hatten eine Vertrauensstellung. Aus diesem Grunde wurde ihre Geschäfttätigkeit so geregelt, dass Konfliktsituationen aus Interessenkollisionen nicht entstehen konnten (Verbot von Eigenhandel, Verbot der Gewährung von Bürgschaften, Verbot von Kommissionsgeschäften). Die Gegenleistung für diese Restriktionen bestand in der Gewährung von Vermittlungsmonopolen.

Die Tatsache, dass der Immobilienmakler nach der endgültigen Kodifizierung im BGB keiner Tätigkeitspflicht unterworfen war, weil auch der Auftraggeber die Leistung des Maklers nicht abnehmen musste, erinnert an alte Überlegungen im Zusammenhang mit der Frage, ob Maklerrecht überhaupt geregelt werden könne. So gab es nach Darstellung des Autors Vertreter der Auffassung, dass der Maklervertrag den aleatorischen Verträgen (Glücksverträgen) zuzuordnen sei, weil der Maklerlohn an den „glücklichen Erfolg“ der übernommenen Dienste anknüpft. Ob Glückverträge oder „gewagte Verträge“ aber überhaupt existieren könnten, weil der Anspruch auf Courtage von der Willkür der Vertragsparteien abhing, waren schon vor Inkrafttreten des BGB auf für heute noch nachdenkenswerte Bedenken.

Dass einem solchen „Glücksvertrag“ in der Folge der Entwicklung des Maklerrechts im 20. Jahrhundert sogar noch Leitbildcharakter für die Beurteilung abweichender Vereinbarungen zukommen würde, hätten sich die Väter des BGB wohl nicht vorstellen können.

Das Buch ist für jeden, der heute geltendes Maklerrecht aus dem Blickwinkel seiner Entstehung betrachten und verstehen will, eine lohnenswerte Lektüre. Aber auch nachdenklichen Maklern, die sich mit den Ungereimtheiten ihres Geschäftsalltages herumschlagen, kann dieses leicht verständlich geschriebene Buch zur Erweiterung ihres Blickwinkels auf den eigenen Beruf sehr nützlich sein.

Mario Axmann: „Maklerrecht und Maklerwesen bis 1900“, ISBN 3-415-03289-2, Stuttgart, 2004 Umfang 180 Seiten, Preis 32 EURO

Veröffentlicht in "Informationsdienst für Sachveständige" 6/2004

16. Immobilienmarketing

(Stephan Kippes)

Die Marketingliteratur, die sich mit der Immobilienwirtschaft auseinandersetzt, hat mittlerweile ein stattliches Ausmaß angenommen. Wie in anderen Bereichen, gibt es auch hier unterschiedliche Ansätze und Qualitäten. Der Zugang zum Marketing erfolgt teilweise aus einer streng wissenschaftlichen Warte. Wer aus dieser Position schreibt, gerät immer in die Gefahr, den Wissenstransfer zur Praxis wegen des zu großen Verständnisabstandes für den Leser zu erschweren. Andererseits stößt man aber auch auf Abhandlungen, in denen ausschließlich Marketingperspektiven eines "Nurpraktikers" dargestellt werden. Wer aus dieser Warte schreibt, konzentriert sich oft nur auf die Abläufe des eigenen Betriebes. Er gerät in Gefahr, nicht zu registrieren, dass es für manche Fragestellungen in der Marketingliteratur schon gut strukturierte Lösungsvorschläge gibt, die dazu noch in einen weiteren Kontext eingebunden sind, wie sie ein auf den eigenen Betrieb bezogener Nurpraktiker kaum wahrnehmen kann. Es kommt nur seine eigene Sichtweise zur Geltung - und diese ist eine von sehr vielen. Dass es schließlich noch Literatur gibt, die zwar Marketing im Buchtitel führt, sich dann aber ausschließlich als psychologischer Ratgeber für Verkäufer entpuppt, sei nur am Rande erwähnt. Marketing auf die Kunst des Verkaufens reduzieren zu wollen, greift in der Immobilienwirtschaft ohnehin zu kurz. Wer hier nicht den Marktzugangsschlüssel schon auf der Seite des Beschaffungsmarktes nutzt, um am Ende auch kundenorientiert verkaufen zu können, bemüht sich meist umsonst.

Selten kann ein Fachbuch vorgestellt werden, in dem der Versuch gemacht wurde, die in der Wissenschaft erarbeiteten Theoreme und Sichtweisen konsequent auf die Praktikerebene zu übertragen und notfalls praxis- und branchennah zu modifizieren. Um einen solchen - in hohem Maße gelungenen - Versuch handelt es sich bei dem vorliegenden Werk.

Der Autor, Professor Dr. Kippes, ist praktisch mit dem Berufsfeld der Makler, Bauträger und Hausverwalter aus seiner Tätigkeit auf wissenschaftlicher Ebene als Hochschullehrer an der Hochschule Nürtingen und beim Ring Deutscher Makler mit dem Fachgebiet Immobilienmarketing bestens vertraut. Diese Vertrautheit mit dem thematischen Umfeld kommt diesem Buche sehr zu gute. Kippes konnte darüber hinaus auf einige in der Branche vorhandenen theoretischen Grundkonzepte des Immobilienmarketing aufbauen, sie fortentwickeln, teils erheblich erweitern und in ein übergreifendes Marketinglehrgebäude integrieren. Zusätzlich nutzte er die in Deutschland weitgehend unbekannten Erkenntnisse und Sichtweisen der internationalen Literatur vor allem im Bereich des Makler-Marketing. Es muss ja beispielsweise nicht sein, dass Makler nur in Amerika Objektbesichtigungen im Rahmen eines erlebnisreichen Tages der offenen Türe organisieren. Auch in Deutschland ist so etwas durchaus machbar. Dass Makler wie auch Hausverwalter nicht nur Marketing aus eigener Unternehmensperspektive betreiben müssen, um am Markt bestehen zu können, sondern gleichzeitig um ein Stellvertretermarketing für ihre Auftraggeber bemüht sein müssen, war bis vor kurzen überhaupt nicht selbstverständlich. Kippes schlägt in diesem Zusammenhang Gesamtkonzepte vor, die aus einem Mix von originärem und derivaten Marketing bestehen. Um ein anderes aus vielen Beispielen herauszugreifen: Für Verwalter sind Wohnungseigentümerversammlungen häufig nur lästige Pflichtübungen. Kippes zeigt, dass es auch Foren sein können, die es ermöglichen, vielfältige Instrumentarien des originären Marketings gezielt einzusetzen. Das Arbeiten mit solchen und vielen anderen ähnlichen Szenarien führt zu einem unmittelbaren Verständnis der besonderen Rolle des Marketings in der Immobilienwirtschaft.

Erfreulich ist, dass Kippes seine textlichen Darstellungen in großem Umfange durch Charts und Bilder ergänzt. Jeder angeschnittene Themenbereich wird in seiner Tiefendimension ausgeleuchtet. Dem Praktiker werden mit den gegebenen Tipps, Trainigsvorschlägen und Checklisten unmittelbare Umsetzungsmöglichkeiten geboten.

Alles in allem kann gesagt werden, dass sich das Buch, wie nur wenig andere, aus der Vielzahl der erschienen Abhandlungen und Werke zum Immobilienmarketing heraushebt. Es leistet einen guten Beitrag zur Erweiterung des Verständnisses des Immobilienmarketing und regt an zur Umsetzung innovativer Marketingideen.

Stephan Kippes: Professionelles Immobilienmarketing - Marketing-Handbuch für Makler, Bauträger/Projektentwickler und Immobilienverwalter ISBN 3-8006-2586-5 Vahlen Verlag München Vahlen 2001 Wiso@beck.de Preis 86,00 €

Besprechung in Bayern Aktuell Nr. 3, 2001

17. Hausverwaltung-Marketing - Praxisratgeber für den erfolgreichen Immobilienbetreuer

(Stephan Kippes)

In der deutschsprachigen Fachbuchliteratur gab es bisher faktisch nichts zum Thema Marketing im Bereich der Hausverwaltung. Zwar gibt es Praxisbeispiele für den richtigen Umgang im „Hausverwaltermarkt“. Doch diese sind bisher Ausnahmen. In der Regel wird heute noch „verwaltet“ wie vor zwanzig Jahren. Anpassungsbedarf wurde nur im Bereich der elektronischen Datenverarbeitung und überall dort gesehen, wo der Gesetzgeber Änderungen erzwang. Der Geist des Marketing hat die Köpfe der Hausverwalter noch nicht erfasst. Isoliert von dieser Szene hat sich im Bereich der Gewerbeimmobilien ein Objektmanagement etabliert, das vor allem unter dem Stichwort „Facility Management“ Einzug auch in die Literatur hielt. Die zunehmende Professionalisierung der immobilienwirtschaftlichen Leistungsbereiche dürfte über kurz oder lang aber auch den wohnungswirtschaftlichen Verwaltungsbereich erfassen. Hier hat im Wettbewerb die Nase vorn, wer das Marketinginstrumentarium beherrscht.

Einen Beitrag zur „Emanzipation“ der Hausverwalter in Richtung Objektmanager durch professionelles Marketing liefert das jetzt erschienene Buch „Hausverwaltungs-Marketing“. Es stammt aus der Feder des vielen bereits aus dem Seminarbereich bekannten Dr. Stephan Kippes, Geschäftsführer des Münchner IVD-Instituts für Marktforschung und Berufsbildung. Nach einer Analyse des gegenwärtigen Istzustandes entwickelt er im Hinblick darauf, dass es Hausverwalter - ähnlich wie Makler - auch mit Stellvertreterleistungen zu tun haben, ein Konzept des „doppelten“ Marketing. Im Blickpunkt des „originären Marketing“ steht dabei die „hauseigene“ Marketingstrategie, die der Optimierung des Verwaltungsbestandes dient. Das „derivate“ Marketing gehört dagegen zur Leistungspalette, die der Hausverwalter anstelle des Hauseigentümers gegenüber seinen „Kunden“ - also den Mietern, Wohnungseigentümern, Verwaltungsbeiräten - übernimmt. Schwerpunktmäßig wird das originäre Marketing behandelt.

Die methodischen Anlage des Buches lässt erkennen, dass der Autor großen Wert auf praktische Umsetzbarkeit des dargestellten Stoffes legt. In die Darstellung eingebaute Checklisten, Stärke-Schwächenanalysen im Vergleich zur Konkurrenz, Bewertungsschemata, Themenzusammenstellungen zur Kreation eines Leitbildes usw. zeugen von diesem Ansatz. Kippes fördert und fordert vom Leser Phantasie und Kreativität - genau also das, was im traditionellen Selbstverständnis der Hausverwalter nicht gerade im Vordergrund steht. Er bewegt sich bei Darstellung möglicher Zusatzleistungen auf das Feld zu, das im gewerblichen Immobilienbereich der neue Philosophie des Facility Managements zugrunde liegt.

Kippes, Stephan: „Hausverwaltung-Marketing - Praxisratgeber für den erfolgreichen Immobilienbetreuer“ 2. Auflage 2005, Umfang 136 Seiten, ISBN: 3415034275 Richard Boorberg Verlag, Stuttgart, Preis 22,50 €

Besprechung in Bayern Aktuell, Heft 3 1998

18. Der westdeutsche Wohnungsmarkt. Ein dynamisches Teilmarktmodell

(Thomas Dopfer)

Die Zeiten, in denen sich Volkswirtschaftler intensiv mit Fragen des Wohnungsmarktes beschäftigten, schienen lange vorbei. Blickt man zurück, dann konzentrieren sich die Arbeiten auf die Zeit um die Wende des 19. zum 20. Jahrhundert. Viel von dem, was damals - unter dem Eindruck freimarktwirtschaftlicher Bedingungen zutage gefördert wurde – ist in der Versenkung verschwunden. Selbst an Namen wie Adolf Weber, Rudolf Eberstadt, Andreas und Paul Voigt, K. v. Mangoldt, Carl J. Fuchs (Freiburg) erinnert man sich kaum mehr. Bestenfalls werden noch neuere Forschungsarbeiten und Lehrbücher von Spiethoff und Lütge zitiert. Dass beispielsweise auf dem “I. Allgemeinen Deutschen Wohnkongreß”, der 1904 in Frankfurt stattfand, Volkswirtschaftler wie Lujo Brentano, Franz Oppenheimer, L. Pohle, Gustav Schmoller, Werner Sombart, Adolf Wagner und der Soziologe Leopold v. Wiese neben manchen Professoren aus anderen Disziplinen, vor allem der Medizin teilnahmen, ist ein Phänomen, das, in unsere Zeit projiziert, kaum noch denkbar wäre. Die Diskussionen fanden auf der Erkenntnisgrundlage eines erstaunlich dichten statistischen Materials statt. Nachdem mit dem Ende des 1. Weltkrieges die Geschichte der deutschen “Wohnungsmarktwirtschaft” faktisch beendet wurde und die Lösung wohnungswirtschaftlicher Fragen in die staatliche Regelungskompetenz überging, erlahmte – von der rühmlichen Ausnahme des Volkswirts und Wirtschaftsgeschichtlers Friedrich Lütge und von Jürgen B. Heuer einmal abgesehen - das volkswirtschaftliche Interesse am Forschungsgebiet Wohnungsmarkt.

Seit den 80er Jahren erfreut sich die Immobilienwirtschaft allerdings wieder eines zunehmenden, praktischen Notwendigkeiten entspringenden, Interesses, wobei vornehmlich der Gewerbeimmobilienmarkt Gegenstand mehr oder weniger geistreicher Berichte für die Öffentlichkeit wurde. Dies führte auch dazu, dass Gewerbeimmobilien ins Blickfeld eines teilweise auf die Pflege von Firmenimages abzielenden wirtschaftswissenschaftlichen Interesses gerieten. Über viele Jahre konnte der Eindruck entstehen, als sei der Immobilienmarkt identisch mit Gewerbeimmobilienmarkt. Die Probleme der Wohnungswirtschaft kreisten derweilen innerhalb der zuständigen Verbände und die Problemdiskussionen basierten weitgehend auf einer staatlich verordneten Terminologie, die sich mehr und mehr verselbständigte und den Verbindungsfaden zur allgemeinen wirtschaftswissenschaftlichen Entwicklung verlor. Andererseits blieb für Wirtschaftswissenschaftler der Wohnungsmarkt noch lange ein unbekanntes Wesen. Hinzu kommt, dass durch die vielen Jahre der Ideologiebefrachtung des wohnungswirtschaftlichen Teils des Immobilienmarktes eine besondere Forscherlust, sich wissenschaftlich damit auseinander zusetzen, kaum entstehen konnte.

Besonders erfreulich ist es deshalb, dass dieser Tage im Verlag Franz Vahlen aus der Feder von Thomas Dopfer ein Buch erschien, das ein dynamisches Teilmarktmodell des westdeutschen Wohnungsmarkt vorstellt. Es handelt sich um eine Freiburger Dissertation, deren Veröffentlichung der renommierte Vahlen Verlag übernommen hat. Dopfer fokussierte seine Betrachtungen zum Phänomen Wohnungsmarkt zurecht auf den Bereich des Wohnungsbaus und der konjunkturellen Verläufe bei den freifinanzierten Miet- und Eigentumswohnungen. Er stand dabei vor dem Dilemma, dass er nur in einem geringen Umfang auf empirisch ermittelte Wohnungsmarktdaten (Mieten und Preise) zurückgreifen konnte, um das theoretische Konzept seines Teilmarktmodells zu untermauern. Er entschied sich bei der empirischen Überprüfung seines Modells für eine Datenauswahl aus dem RDM-Preisspiegel, weil dieser einmal sehr weit in die Vergangenheit – bis zum Jahr 1971 - zurück reicht und deren Preisangaben zum andern sich auf einheitlich definierte, konstant gebliebene Normobjekte beziehen. Ausgewählt wurden aus dem RDM-Preisspiegel 39 Städte.

Dopfer befasst sich zunächst mit den besonderen Phänomen des Wohnungsmarktes und gibt dann einen Überblick über eine statische und eine dynamische Modellkonstruktion. Die Modelle basieren auf den drei wesentlich miteinander durch Wirkungszusammenhänge verbundenen Teilmärkten, nämlich dem Mietmarkt, auf dem Wohnnutzung angeboten wird, dem Wohnungsbestandsmarkt, der die Perspektive der Wohnung als Angebot von und Nachfrage nach Immobilienkapital (Anlageobjekte) beleuchtet und schließlich dem Wohnungsneubaumarkt, dem der Bodenmarkt, der Bauleistungsmarkt und der Kapitalmarkt vorgelagert sind. In der dynamischen Modellvariante, die die Grundlage seiner Arbeit darstellt, werden gegenüber dem statischen Modell, die zeitlichen Anpassungsprozesse zwischen den Teilmärkten berücksichtigt.

Der Beschreibung der theoretischen Modelle folgt eine Analyse der Entwicklung des Wohnungsmarktes in Westdeutschland. In die Analyse einbezogen werden der Wohnungsbau im Kontext mit der Bevölkerungsentwicklung, die dem Wohnungsmarkt vorgelagerten Märkte (Kapital-, Bau- und Bodenmarkt) und die Entwicklung der Mieten und Preise für den Wohnungsbestand. Der erfasste Zeitraum liegt zwischen 1970/71 und 1997/98. Der Beschreibung der Entwicklung des Wohnungsmarktes folgt ein ergänzender Überblick über die Entwicklung der wohnungspolitischen Maßnahmen seit 1949.

Den wichtigsten Abschnitt widmet Dopfer der Überprüfung des zuerst behandelten dynamischen Modells durch die sich aus den Untersuchungen des Wohnungsmarktes ergebenden Erkenntnisse. Vorher beschreibt und erläutert er bereits vorhandene Untersuchungen vorwiegend aus dem amerikanischen Raum. Er geht dann der Frage nach, wie sich sog. exogene Schocks (Einkommensänderungen, Änderungen in der demographischen Entwicklung, Änderung der Wohnnutzkosten und Baukosten sowie Änderung im Verhalten von Investoren) unter Berücksichtigung zeitlicher Verzögerungen innerhalb seines Teilmarktmodells auswirken und gelangt dabei zu plausiblen Erklärungen.

Mit seinen Fragestellungen im letzten Kapitel spricht Dopfer vor allem Praktiker an, die gerne auf Meinungen, wie sie häufig in der Öffentlichkeit diskutiert werden, fundierte Antworten haben wollen. Dabei wird beispielhaft auf die Entwicklung der Preise und der Bautätigkeit eingegangen, die prognostizieren zu können generell auf Interesse stoßen. Es wird auch eine Antwort auf die Frage gegeben, ob Inflationserwartungen tatsächlich zu einer “Flucht in die Sachwerte” führt.

Dopfers Ausblick zeichnet einige mögliche Stoßrichtungen künftiger Forschungen auf, für die er mit seinem dynamischen Teilmarktmodell bereits Grundlagen gelegt hat. Ein Anhang mit Daten und Datenreihen, Schätzergebnisse und Darstellung der ökonometrischen Grundlagen für Schätzungen runden die Arbeit ab.

Wer sich künftig wissenschaftlich mit dem Wohnungsmarkt auseinandersetzen will, wird gut daran tun, Dopfers Buch zu Rate zu ziehen. Dies gilt im übrigen auch für jene, die aus Passion oder auch nur aus der Vorstellung, auf Änderungen des Wohnungsmarktes stets mit politischen Regelungen reagieren zu müssen, handeln. Manches, was im Rahmen solcher Ambitionen ins Werk gesetzt wird, würde anders gestaltet oder gänzliche unterlassen, wenn die Marktprozesse in ihrer zeitlichen Abfolge richtig erkannt würden. Das Buch sei auch dem wissenschaftlich geschulten strategisch denkenden Praktiker empfohlen, der über das operative Tagesgeschäft hinaus denken muss, wenn er gestaltend Anteil am Schicksal der Wohnungswirtschaft nimmt. Schließlich findet auch derjenige, der Immobilien bewertet, in diesem Buch manche Einblicke, die zum Verständnis für Marktsituationen beitragen, die er als Sachverständiger ja stets berücksichtigen muss.

Thomas Dopfer: Der westdeutsche Wohnungsmarkt. Ein dynamisches Teilmarktmodell Verlag Vahlen, München, 2000, ISBN 3800625628, 206 Seiten,

Besprechung in "Grundstücksmarkt und Grundstückswert" (GuG) Heft 6, 2000

19. Der Immo-Profitexter - Anzeigen-Organizer für erfolgreiche Makler und Bauträger

(Stephan Kippes)

Jeder, der das Makler- oder Bauträgergeschäft betreibt, kennt das Problem: Rechtzeitig zum Redaktionsschluss sollen die Anzeigen für die Wochenendausgabe fertig sein, zielgruppengerecht aufbereitet, anspruchsvoll getextet und - bei manchen Firmen - den Rahmen der vom Werbeétat vorgegebenen Größe nicht sprengend. Auf der Suche nach dem richtigen Text wird eine Version nach der anderen erzeugt und wieder verworfen. Der Vorrat an intuitiver Energie neigt sich dem Ende zu, bis schließlich nichts mehr geht. Da der Redaktionsschluss naht, fehlt die Zeit für die berühmte “schöpferische Pause”. Am Ende quält man sich zu einem Kompromiss durch, der nicht zufrieden stellt. Vermutlich wäre eine der vorher verworfenen Versionen die bessere gewesen.

Je mehr sich die Erkenntnis durchsetzt, dass bei der Konkurrenz des Lesestoffs im Anzeigenteil der Zeitungen langweilige Inserate immer weniger bewirken, desto größer kann der Frust werden, wenn eine Anzeige nicht gelingt.

Der mühevolle Weg ist ab jetzt entschieden leichter geworden. Mit dem soeben beim Richard Boorberg Verlag Stuttgart erschienenen “Immo-Profitexter - ein Anzeigen-Organizer für erfolgreiche Makler und Bauträger”, wird der Zeitaufwand für das Texten von Anzeigen erheblich verringert, Stress abgebaut und neue Lust am Formulieren geweckt. Der Texter liefert für jedes Objekt und jede Zielgruppe passende Textbausteine. Er motiviert und regt darüber hinaus die eigene Phantasie zum Texten an. Der richtige Umgang mit dem “Anzeigen-Organizer” führt dazu, dass am Ende der jeweiligen Individualität der beworbenen Immobilie die Individualität ihrer textlichen Präsentation entspricht.

Der “Immo-Profitexter” gliedert sich in einen Handbuchteil und in einen Textkombinationsteil. Das abschließende Sachregister führt zu der Stelle, die man gerade braucht.

Im Handbuchteil, werden die verschiedenen Aspekte der Immobilienwerbung fundiert abgehandelt. Die Bedeutung des Corporate Design von Immobilienanzeigen wird ebenso behandelt wie die Typologie der Makleranzeigen (Angebots- Such- und Imageanzeigen) und deren Wirkungsweise. Auf Fragen wie die Bestimmung und Abgrenzung einer Zielgruppe mit Hinweisen auf Einteilungsraster, die Rolle der “Unique Selling Proposition” mit einer Checkliste für Immobilienanzeigen und einer Synchronisations-Check-Liste, die AIDA-Technik und auf vieles mehr werden auf der Grundlage bewährter Erfahrungsgrundsätze neue Antworten für die Immobillienwerbung gegeben. Im Zentrum steht das Kapitel über das Texten von Anzeigen. Wesentliches wird auch über die grafische Gestaltung von Anzeigen ausgeführt, vom kommentierten Anzeigenrahmen bis hin zu Corporate-Design-Manuals. Alle Ausführungen werden durch Inseratebeispiele “aus dem richtigen Leben” unterlegt. Zur Anregung werden dem Benutzer am Ende eines Abschnitts Trainingsvorschläge gemacht.

Der aufwendige Teil des “Immo-Profitexters” besteht - eingebunden in eine Ringbuchmechanik - in eine auf acht Ebenen verteilten Textbaustein-Kombinations-Teil. Jede Ebene enthält 96 Textbausteinkärtchen, die mit den Kärtchen der jeweils anderen Ebenen beliebig kombiniert werden können. Damit dies sinnvoll geschieht, hat der Verfasser die Textvarianten in Gruppen zusammengefasst, wobei die Anordnung vom allgemeineren Überschriften und Anpreisungen zu spezielleren hin verlaufen. Die oberen drei Kärtchengruppen enthalten Headlines, die folgenden vier Fließtexte und die unterste Kärtchengruppe sog. Handlungsaufforderungen. Jedes Kärtchen enthält “Variationen zum Thema”. Wie damit gearbeitet wird, ist ausführlich erklärt.

Dem Boorberg-Verlag ist zu dieser Neuerscheinung zu gratulieren. Hier wird etwas vorgelegt, was es bisher am Büchermarkt in der Immobilienbranche nicht gibt. Es handelt sich um ein Instrument, das unmittelbar in der Praxis umgesetzt werden kann. Es schafft neue Freiräume für eine individuelle erfolgsorientierte Werbung. Der durch den technisch hohen Aufwand der Herstellung bedingte hohe Preis des Buches steht sicher in einem guten Verhältnis zum Nutzen, den es stiftet. Wer den Immo-Profitexter nutzt, spart Zeit und optimiert seinen Werbeerfolg.

Der Autor, Prof. Dr. Stephan Kippes, ist Hochschullehrer, promovierter Betriebswirt und Geschäftsführer des IVD Instituts für Marktforschung und Berufsbildung. Er weiß, wovon er schreibt. Praktische Erfahrungen sammelte er als Berufsanfänger bei der Zentralabteilung für Öffentlichkeitsarbeit und Marktkommunikation bei der BASF.

Stephan Kippes: “Der Immo-Profitexter - Anzeigen-Organizer für erfolgreiche Makler und Bauträger” 1996, Umfang 220 Seiten, Ringbuch, ISBN 3-415-02213-7, Richard Boorberg Verlag, Stuttgart Preis 99,00 €

Besprechung in Bayern Aktuell, Heft 5, 1996

20. Wohnungs- und Immobilien-Lexikon

(Eduard Mändle/ Jürgen Galonska)

1959 erschien das dreibändige Werk “Handwörterbuch des Städtebaus, Wohnungs- und Siedlungswesens” an dem rund 250 Autoren beteiligt waren. Es war die der damaligen Zeit entsprechende Frühform eines Immobilienhandwörterbuches, wiewohl dort der Begriff der Immobilie nur in der Wortzusammensetzung “Immobilienbörse” einmal vorkam. Sieht man dann noch von dem 1973 erschienenen kleinen “Immobilienlexikon” – Herausgeber war der Münchner Wirtschaftsprüfer Max A Hofbauer – und von verschiedenen Einzelartikeln in den großen wirtschaftswissenschaftlichen Handwörterbüchern ab, dann folgte erst wieder 1996 ein umfangreicheres Spezialwörtebuch der Immobilienwirtschaft, nämlich das “Fachlexikon Immobilienwirtschaft” herausgegeben von Prof. Bernd Falk, erschienen bei der Verlagsgesellschaft Rudolf Müller, Köln.

Nunmehr - knapp ein Jahr danach - ist beim Hammonia Verlag Hamburg das “Wohnungs- und Immobilien-Lexikon” erschienen. Herausgeber sind Prof. Eduard Mändle (Fachhochschule Nürtingen) und Jürgen Galonska (Führungsakademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Bochum). Besprochen werden soll an dieser Stelle dieses Werk. Unabhängig davon erscheint es aber reizvoll, zu Beginn in diesem Zusammenhang auch eine vergleichende Betrachtung mit dem Falk’schen Werk anzustellen.

Beide Lexika setzen inhaltlich die Schwerpunkte anders. Das “Fachlexikon Immobilienwirtschaft” von Falk geht stärker auf den Informationsbedarf des auf dem Markt für Gewerbeimmobilien agierenden Unternehmers ein, bei Mändle steht dagegen mehr die “Wohnungswirtschaft” im Vordergrund. Bezeichnend etwa ist, dass bei Falk der Begriff des Wohnungsunternehmens als Stichwort überhaupt nicht erscheint, dafür aber z.B. der Begriff des Boardinghauses, der bei Mändle/Galonska fehlt. Die mit dem Wortbestandteil “Wohn..” zusammenhängenden Wortkombinationen umfassen bei Mändle/Galonska immerhin 9% des Seitenumfanges des Gesamtswerks, bei Falk nur 2,3%. Der Immobilienbegriff und die damit verbundenen Wortkombinationen umfassen dagegen bei Falk 4,5% und bei Mändle/Galonska nur 1,4% des jeweiligen Gesamtseitenumfanges. Falk und seine rund 40 Mitbearbeiter beschränken sich auf weniger, in der Regeln dafür umfangreicher behandelte Stichwörter, bei Mändle/Galonska und ihren rund 250 Mitautoren sind die Stichwörter mit substantiellen Ausführungen detaillierter angelegt und damit teilweise auch kürzer abgehandelt. Ein weiterer Unterschied besteht darin, dass die Ausführungen zu den einzelnen Stichworten bei Falk sehr häufig graphisch visualisiert werden, was bei Mändle/Galonska fast völlig fehlt. Beide Werke ergänzen sich aufgrund ihrer unterschiedlichen Charakteristika in fast idealer Weise.

Das Wohnungs- und Immobilien-Lexikon erweist sich beim näheren Studium als eine besondere Bereicherung des immobilienwirtschaftlichen Fachbuchmarktes. Es ist so aufgebaut, dass auch die häufiger gebrauchten Fachbegriffe, die in Zusammenhang mit Oberbegriffen oder Themenbereichen stehen, als Schlagwörter mit entsprechenden Verweisungen einbezogen sind. Die etwa 1200 erläuterten Stichworten werden durch etwa 450 solcher Verweisungsbegriffe ergänzt.

Die sich auf Marktbetrachtungen beziehenden Stichworte sind gut repräsentiert. Dies zeugt davon, dass das Lexikon der in der die Diskussion der Fachöffentlichkeit gewonnenen Bedeutung der Märkte (Wohnungsmärkte, Bodenmärkte) voll gerecht werden will. Ausgespart bleiben allerdings die sich auf die EDV-vernetzten Organisationsstrukturen des Immobilienmarktes beziehenden Begriffe und die Rolle, die darin etwa Makler spielen. Ein etwas geringeres Gewicht haben die Herausgeber auf Stichworte gelegt, die sich auf den Gesamtthemenbereich der Raumordnung, der Landes- und Regionalplanung, auf die Bodennutzungsarten und die Informationsgrundlagen des Katasterwesens beziehen. Insgesamt gesehen aber ist die Gewichtung der Stichworte ausgewogen. Die Ausführungen hierzu sind in aller Regel selbst für den fachlich nicht “vorbelasteten” Leser leicht verständlich. Es tauchen auch neue Begriffe auf wie z.B. “Wohnungsmarktökonomik” (als Pendant zur Arbeitsmarktökonomik) oder etwa “Projektdevelopment” für den herkömmlichen Begriff “Projektentwicklung”. Dass bei Ausführungen zu Stichworten der Zusammenhang mit der Immobilienwirtschaft manchmal etwas mager ist – Beispiel Stichwort “Controlling in Wohnungs- und Immobilienunternehmen” -liegt teilweise wohl auch in der Natur der Sache und zeigt an, dass der jeweilige Bereich in der immobilienwirtschaftlichen Praxis wohl noch nicht unterentwickelt ist.

Angesprochen werden mit dem Wohnungs- und Immobilien-Lexikon sicher nicht nur jene, die unmittelbar beruflich mit der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft zu tun haben, sondern auch die Akteure, die in politische Entscheidungsprozesse eingreifen, ebenso die öffentliche Verwaltung und Fachbehörden, nicht zuletzt auch jene, die öffentliche Meinung “produzieren” und hier eine Grundlage für fachlich richtiges Recherieren finden. Schließlich unterfüttert das Lexikon die Lehr- und Fachliteratur zugunsten all jener, die sich im Studium oder der beruflichen Aus- und Weiterbildung auf eine qualifizierte berufliche Tätigkeit vorbereiten. Das Lexikon gehört in die Liste jener Werke, die ohne Vorbehalte empfohlen werden können.

Hinweis: Der Vergleich des Lexikons von Mändle/Galonska mit dem Fachlexikon Immobilienwirtschaft beruht auf der 1 Auflage des Fachlexikons von Bernd Falk, 1996 erschienen im Rudolf Müller Verlag Köln (Rezension 1997)

Mändle/Galonska (Hrsg.): “Wohnungs- und Immobilien-Lexikon” 1997, 1035 Seiten, ISBN 3-87292-042-1 Hammonia Verlag Hamburg

Besprechung in Immobilien Manager Heft 11, 1997

21. Raumordnung und Raumordnungspolitik

(Helmut Jenkis)

Die Raumordnung und die Erkenntnis, dass raumordnerischer Handlungsbedarf besteht, gehört heute zu den aktuellen und zugleich modernen Fragebereichen, die auf wissenschaftlicher Ebene breit diskutiert werden. Je nach dem, welcher Aspekt im Vordergrund steht, kann auf eine mehr oder weniger weit zurückführende Ahnenreihe von Wissenschaftlern verwiesen werden. Mit Ausnahme der ökologischen Ausrichtung dieses Wissenschaftszweiges sind die Fragestellungen der Raumordnung allerdings noch weit davon entfernt, ins breite öffentliche Bewußtsein zu dringen. Um so verdienstvoller ist der Versuch von Helmut Jenkis als Herausgeber und Mitautor von „Raumordnung und Raumordnungspolitik“, einmal das breite Spektrum der wissenschaftlichen Fachbereiche aufzuzeigen, die sich mit Raumordnung befassen. Die 28 Autoren - teils hochkarätige Wissenschaftler - widmen sich in den Teilen „Grundlagen“, „Raumordnungspolitik“, „Entwicklungstendenzen“ den vielfältigen Aspekten aus unterschiedlichen Perspektiven.

Nach einer Einführung von Jenkis mit vielfältigen Zuordnungen, Einteilungen und Begriffsdefinitionen werden im ersten Teil die Grundlagen der Raumordnung aus ökonomischer, juristischer, finanzwissenschaftlicher, soziologischer und natürlich auch ökologischer Sicht jeweils mit historischen Bezügen dargestellt. Im volkswirtschaftlichen Teil (Raumwirtschaftslehre und Raumwirtschaftsstrukturen) wird auf die durch von Thünen (landwirtschaftliche Standorttheorie - 1826), Alonso (städtische Standorttheorie - 1960 ) sowie die Netztheorien von Christaller („Theorie der zentralen Orte“ 1933) und Lösch (Weiterentwicklung der Netztheorie 1940) gelegte Basis aufgebaut. Deutlich wird das Dilemma angesprochen, dass es außerordentlich schwierig sei, einen komplexen Wirtschaftsraum mit Hilfe weniger Prinzipien zufriedenstellend erklären zu können.

In den rechtlichen Grundlagen wird auf die in der Bundesrepublik in den fünfziger Jahren gelegten Grundlagen aufgebaut Die Gewichte der Leitbilder haben sich im Laufe der Entwicklung verschoben und sind anlässlich der Herstellung der Deutschen Einheit und im Hinblick auf das weitere Hineinwachsen Deutschlands in die größere Europäische Union 1993 noch einmal aktualisiert worden. Die finanzwissenschaftlichen Grundlagen führen bis hin zur „makroökonomischen Finanzwissenschaft“. Der wesentliche Beitrag im Gesamtkomplex ist jedoch die Erläuterung der „Föderalismustheorie“. Dabei steht im Vordergrund die Frage der zweckmäßigen Kompetenzzuordnung der finanzwirtschaftlichen Grundfunktionen (Allokation, Distribution und Stabilisierung) an die Gebietskörperschaften (Bund, Länder, Gemeinden). Im Kapitel über die Soziologie der Planung werden langfristige planungssoziologische Aspekte des sozialen Wandels behandelt. Die Feststellung von der „Ergrauung der Gesellschaft“ muss zur Neubesinnung im Bereich städtebauliche Konzeptionen führen. Größere Aufmerksamkeit schenkt der Autor dem Bereich „Partizipation im planungssoziologischen Blickfeld“, wobei es ihm um Teilnahme der Bürger an Planungsverfahren und Entscheidungsprozessen geht. Ebenso problembeladen wie die soziologischen Aspekte stellen sich die ökologischen dar. Hier bleiben am Ende einige Fragezeichen, weil es kaum möglich ist, in so langfristigen Kategorien zu planen, in denen ökologisch gedacht wird. Die mit der Langfristigkeit zunehmende Unsicherheit von Prognosen läßt in der ökologisch gestalteten Raumordnung offenbar nur eine „Strategie der kleinen Schritte“ zu.

Der Teil des Werkes, der sich mit Raumordnungspolitik befaßt, stellt den Hauptteil dar. Hier dominieren die Ökonomen. Im Kapitel Wirtschaftsordnung und Raumordnungspolitik wird die Frage gestellt, ob (die deutsche) Raumordnungspolitik ordnungskonform ist. Gutman hinterfragt kritisch, ob das dabei geltend gemachte Argument des „Marktversagens“ tatsächlich sticht. Er verneint diese Ansicht und befürwortet als ordnungspolitische Alternative das „System des fiskalischen Föderalismus“ das zu einem Wettbewerb zwischen den Räumen führen würde.

Das Kapitel Leitlinien der Raumordnungspolitik gibt den aktuellen Diskussionsstand wider, wobei speziell nach der Herstellung der deutschen Einheit auf neue Fragen Antworten gefunden werden müssen. Regionale Verbundlösungen sollen nach neueren Vorstellungen gegenüber isolierten kommunalen Einzellösungen in den Vordergrund treten. Städtenetze sollen durch interkommunale Zusammenarbeit mit Leben erfüllt werden.

Bei der Infrastrukturpolitik wird zwischen materieller (Gebäude, Anlagen Einrichtungen u.dergl.) und personeller Infrastruktur (menschliche Leistungspotentiale) unterschieden. Die Notwendigkeit, infrastrukturelle Kollektivgüter zur Verfügung zustellen erklären die Verfasser mit einem sonst gegebenen Marktversagen und aus der Notwendigkeit eine „unzweckmäßige“ Allokation der Ressourcen durch externe Effekte zu verhindern. Als Strategien sind im Gespräch „verstärkte private Finanzierung sowie Errichtung und privater Betrieb von Infrastruktureinrichtungen“, „Maßnahmen der effektiveren Nutzung vorhandener Infrastruktur“ und „Maßnahmen zur beschleunigten Durchführung von Infrastrukturmaßnahmen“.

Wenn von Industriepolitik die Rede ist, sträuben sich manchem Marktwirtschaftler die Haare. Hier wird allerdings versucht, die zentrale Bedeutung der Industriepolitik darzustellen. Ausgegangen wird sogar von einem „Primat der Industrie“ gegenüber den anderen Wirtschaftszweigen. Ansonsten aber wird in diesem Kapitel nicht recht klar, wo und wie sich die Raumordnungspolitik mit der Industriepolitik verschränkt.

Verkehrspolitik befaßt sich mit der Problematik der Beziehungen zwischen Verkehrs- und Raumordnungspolitik. Dabei werden „Grunddissonanzen“ aufgezeigt, die zu einem Spannungsverhältnis zwischen dem „marktlichen Wettbewerb“ im Verkehr und dem „politischen Wettbewerb“ zwischen Orten bzw. Regionen um die räumliche Verteilung der Bevölkerung und anderer mobiler Wirtschaftskräfte führen. Auch einzelne Aspekte der Verkehrspolitik auf dem Hintergrund neuer Entwicklungen (u.a. Massenmotorisierung, Änderungen der Lagerhaltung, neue technische Möglichkeiten der Nachrichtenübermittlung usw.) werden in die Betrachtung einbezogen. Das Resümee: Die Automobilorientierung der Siedlungsstruktur ist bereits zu weit fortgeschritten, um in kürzeren Zeiträumen noch etwas spürbar ändern zu können. Deshalb muss der Hebel bei der Verbesserung der Verkehrsmittel (Autos) angesetzt werden.

Tourismuspolitik (Fremdenverkehrspolitik) ist fast noch ausschließlich von, ökonomischen Aspekten beherrscht. Erst in jüngster Zeit werden umweltpolitische Fragestellungen diskutiert. Umweltpolitik beruht in erster Linie auf dem Fundament der Umweltethik, die sich auf „die Verantwortung des Menschen für seine natürliche Umwelt“ bezieht. Der oft diskutierte Widerspruch zwischen Ökonomie und Ökologie, der sich aus dem Auseinanderklaffen der kurzfristigen ökonomischen und der langfristigen ökologischen Zielsetzungen und Handlungsausrichtungen ergib, hebt sich auf, wenn man bedenkt, dass kurzfristig nicht in die Leistungsrechnung eingehende externe Kosten langfristig zu begleichen sind. Die Umweltpolitik beruht auf dem Vorsorge-, Verursacher- und dem Kooperationsprinzip. Bescheinigt wird der Bundesrepublik eine hohe Regelungsdichte im Bereich des Umweltschutzes (und damit eine Vorreiterposition in Europa), aber auch hohe Vollzugsdefizite (wobei sicher die Frage erlaubt sein muss, ob nicht das letztere sich aus dem ersteren ergibt).

Nicht von der Wirtschaftskraft, aber von der Inanspruchnahme des Bodens her gesehen, verdient die Agrarwirtschaft eine besondere Aufmerksamkeit. Die Autoren des Kapitels Agrarpolitik weisen gleich am Anfang darauf hin, dass raumwirtschaftliche Ziele nur eine untergeordnete Rolle bei den agrarpolitischen Konzepten gespielt hätten. Im Vordergrund stünde vielmehr die Einkommenssicherung für die Landwirtschaft, nachdem wegen fortgesetzte Produktivitätssteigerung aber geringem Nachfragewachstum ein ständiger Einkommensdruck besteht. Heute wird angestrebt eine Überschußreduzierung durch eine „konjunkturelle Flächenstillegung“, allmähliche Absenkung von Garantiepreisen, flächen- und tiergebundene Prämienzahlungen zum Ausgleich für Einkommenseinbußen, Festlegung von Grundflächen - deren Überschreitung beim Anbau zur Kürzung der Ausgleichsprämien führt - und schließlich Einführung einer räumlich begrenzten „Handelbarkeit“ von Milchprodukten

Hinsichtlich der Wohnungswirtschaftspolitik besteht weitgehender Konsens über ihre Ziele, nicht aber über das anzuwendende Instrumentarium zur Zielerreichung. Bei Untersuchung des Bodenmarktes kommt der Autor (Jenkis) zu dem Ergebnis, dass eine Million Wohnungen mit einer Bruttogeschoßfläche von 100 m² bei einer Geschoßflächenzahl von 0,6 lediglich eine zusätzliche Flächeninanspruchnahme von 0,06% der Fläche des Bundesgebietes nach sich zöge. Dennoch bleibe die Boden das Nadelöhr der Wohnungswirtschaftpolitik. Plädiert wird für eine konjunkturunabhängige kontinuierliche Baulandausweisung. Die Bauindustrie - zweiter vorgelagerter Markt - gehört zur „Bereitstellungsindustrie“. Sie ist von der Entwicklung der Aufträge abhängig. Die geringe Möglichkeit, Häuser industriell vorzufertigen, hat nach Jenkis zu einem stetigen Hinterherhinken hinter dem Produktivitätsfortschritt anderer Branchen geführt. Auf dem Kapitalmarkt, dem dritten wichtigen, dem Wohnungsmarkt vorgelagerten Markt, haben Kommunen keinen direkten Einfluß. Dem Wohnungsmarkt wird das Hauptaugenmerk gewidmet. Es handelt sich um einen unvollkommenen Markt. Der Autor sieht allerdings, dass der von Natur aus gegebene Unvollkommenheitsgrad des Wohnungsmarktes durch staatliche Regulierung noch weiter verschärft wird.

Das Kapitel Regionalentwicklung in den neuen Bundesländern schildert, aufbauend auf die historisch gewachsene Situation, den Aufbau der Raumordnung, insbesondere der Landes- und Regionalplanung in den einzelnen Ländern. Die Entwicklung der Hauptstadt Berlin wird mit Hilfe eines in das Jahr 2010 projizierten Szenarios dargestellt, wobei die derzeitigen Erkenntnisse und Ergebnisse Grundlage für die Abbildung einer fiktiven Weiterentwicklung darstellen, die dann retrospektiv betrachtet wird.

Zu den besonders interessanten Beiträgen des dritten Teiles über die Entwicklungstendenzen zählt das Kapitel über die Bevölkerungsentwicklung in Deutschland. Dabei werden nach einer eingehenden verständlichen Darstellung der Bestimmungsfaktoren der Bevölkerungsentwicklung, besonders die demographischen Vorgänge und deren Zusammenwirken (Fruchtbarkeit, Sterblichkeit, Eheschließungen/Ehescheidungen und Wanderungen) und ihre Entwicklung in Deutschland erläutert. Es fällt das Auseinanderdriften der Entwicklung in West- und Ostdeutschland besonders in die Augen. Da langfristig mit einem Bevölkerungsrückgang trotz Zuwanderungen aus dem Ausland zur rechnen ist, stellen die Autoren die Frage nach einem Einwanderungsgesetz.

Im Kapitel Entwicklungsrisiken ländlicher Räume geht es vor allem um die Entwicklungstrends in den peripher gelegenen Regionen des ländlichen Raumes, deren standortbedingte Wettbewerbschancen sinken. Der Autor ermittelt für 206 Arbeitsmarktregionen Indikatoren, aus denen sich deren „Lagegunst“ ergibt - mit überraschenden Ergebnisse. München nimmt Rang 108 ein, Passau 179. Allerdings muss relativiert werden, dass nur innerdeutsche Raumbeziehungen gewertet wurden, worauf der Autor (Klemmer) auch hinweist. Es stellt sich aber auch die Frage, ob Erreichbarkeiten mit Flugzeugen nicht auch in die Analyse hätten Eingang finden müssen.

Das Buch schließt ab mit dem Kapitel Siedlungsstruktur und Stadtentwicklung. Die bisherige Entwicklung der Siedlungsstruktur wird für das westliche Bundesgebiet im wesentlichen fortgeschrieben. Das besondere Augenmerk lenkt der Autor auf die neuen Bundesländer, wo er für die bekannten Großstadtregionen rasches Wachstum, für die durch frühere industrielle Monostrukturen gekennzeichneten Regionen Schrumpfung, für kleinere Städten mit Kultur- und Tourismuspotentialen Stabilisierung und Aufschwung prognostiziert. Problematisch in ihrer weiteren Entwicklung erscheinen die ostdeutschen Städte und Siedlungen in peripheren Regionen.

Fazit

„Raumordnung und Raumpolitik“ ist zweifellos ein Werk, in dem alle Aspekte, die mit dem Themenbereich zusammenhängen, sachverständig und ausgewogen abgehandelt sind. Was sonst nur in vielen verstreuten Aufsätzen, Einzelbroschüren und Handbüchern nachzulesen ist, wurde hier kompakt zusammengetragen. Dass es dabei zu der einen oder anderen Überschneidung kommt, hätte sich möglicherweise vermeiden lassen, ist aber deshalb nicht als Nachteil zu werten, weil eine „Überschneidungsbereinigung“ in Einzelfällen wohl zur Verringerung der Problemtransparenz geführt hätte. Eine Art Zusammenschau als Gesamtresümee würde freilich das Buch abrunden. Nach Lektüre der „Grundlagen“ stellt sich z.B. die Frage, ob symbiotische Entwicklungen der einzelnen Disziplinen, die sich mit Raumordnung befassen, erkennbar sind. Hier gibt es sicher interessante Aspekte. So liegen Strategien der „Verkehrsvermeidung“ im ökologischen Interesse durchaus auf einer Ebene mit Zielrichtungen ökonomischer Raumtheorien, bei denen ja die Kosten der Überwindung von Entfernungen von Anfang an im Mittelpunkt des Interesses stehen. Eine solche überdisziplinäre Zusammenschau fehlt allerdings, was sicher in einer weiteren Auflage nachgeholt werden könnte. Auch im Teil Raumordnungspolitik sind parallele Erscheinungsbilder bei verschiedenen Abhandlungen erkennbar, die zusammengeführt werden könnten, insbesondere bei der Aufhebung der scheinbaren Gegensätze zwischen Ökologie und Ökonomie. Hilfreich wäre aber auch ein Schlagwortverzeichnis, über das ebenfalls die vielfältige Sichtweise ein und desselben Phänomens erschlossen werden könnte. Für den interessierten Leser, der rasch einmal „nachschauen“ will, sind die im Anhang abgedruckten Materialien sehr vorteilhaft. Wer noch tiefer in die Materie einsteigen will, dem dient das jedem Kapitel hinzugefügte, umfangreiche Literaturverzeichnis. Das Werk ist - alles in allem - gut gelungen. Möge es sich einen großen Leserkreis erschließen.

Helmut Jenkis (Hrsg): Raumordnung und Raumordnungspolitik ISBN 3-486-23175-8 1996, 565 Seiten Oldenbourg-Verlag München. Preis: 64,80 €

Besprechung in "Grundstücksmarkt und Grundstückswert" (GuG) Heft 2, 1996

Aktualisiert 17.03.2012

Die Rezension erschien in "Grundstücksmarkt und Grundstückswert" (GuG) Heft 5,2009