Ein Plädoyer für ein neues Maklerrecht
Der Wortlaut der Vorschriften der §§ 652 - 654 BGB, die heute noch gelten, stammt aus dem Jahre 1896. Damals schwankte man, ob man überhaupt ein Recht regeln sollte, das viel mit einem "Glücksgeschäft" zu tun hat. Man entschied sich - etwa im Gegensatz zu Österreich – für eine Regelung. Da das Geschäft des Immobilienmaklers – im Gegensatz zu dem des Immobilienhändlers – damals kaum eine Rolle spielte, mag dies verständlich sein.
Diese Vorschriften werden jedoch der heutigen Bedeutung der Makler in der Immobilienwirtschaft längst nicht mehr gerecht und sind sowohl für die Auftraggeber der Makler als auch für die Makler selbst ein Ärgernis. Um es deutlich zum Ausdruck zu bringen: Das geltende Maklerrecht ist schlicht unseriös. Im europäischen Rechtsvergleich belegt das deutsche Maklerrecht den hintersten Platz. Von Maklern im europäischen Ausland wird es mit Kopfschütteln quittiert.
Das Recht regelt das Zufallsgeschäft von Maklern. Faktisch wird bestimmt, dass dem Makler ein Maklerlohn nur zustünde, wenn durch glückliche Umstände ein Vertragsabschluss zustande kommt. Was eigentlich Kern des maklerrechtlicher Vorschriften sein müsste - eine Tätigkeitsverpflichtung des Maklers - lässt sich nur herstellen, wenn das "gesetzliche Leitbild" des Maklerrechts ignoriert wird. Ein Makler, der per Gesetz nicht zur Tätigkeit für den Auftraggeber verpflichtet wird, dem es überlassen bleibt, zu entscheiden, ob er einen erteilten Auftrag überhaupt bearbeiten will, ist für einen Auftraggeber alles andere als ein interessanter Geschäftspartner. Das Gesetz aber mutet gerade dies dem Auftraggeber zu.
Ein Vorschlag zur Diskussion:
Da es nicht viel weiterhilft, nicht akzeptable Umstände nur zu beklagen, wurde im Anhang der 3. Auflage des Buches "Der Immobilienmakler Grundlagen - Strategien - Entwicklungspotentiale" (erschienen 2009 beim Richard Boorberg Verlag, Stuttgart) ein Vorschlag für den Text eines neuen deutschen Maklerrechts vorgestellt.
Dabei wird der jetzige § 652 BGB komplett ersetzt durch eine neue Vorschrift, die einerseits eine Tätigkeitsverpflichtung des Makler enthält, andererseits neben der Provisionsverpflichtung des Aufraggebers im Erfolgsfall auch eine Auftraggeberverpflichtung, im Falle des Nichterfolges die dem Makler entstandenen Aufwendungen zu ersetzen.
Für den Immobilienmakler wurden drei Vertragsvarianten vorgestellt. Es handelt sich um den
- Alleinauftrag, der heute im Regelfall vereinbart wird, obwohl er im BGB nicht vorgesehen ist, einen
- Maklerdienstvertrag und einen
- Betreuungsvertrag (der Makler als Verkaufs- /Vermietungsbetreuer des Auftraggebers).
In einem eigenen Abschnitt sollen die heute im Wohnungsvermittlungsgesetz enthaltenden Vorschriften ins BGB zum Teil überführt werden. Die nicht übernommenen (öffentlich rechtlichen) Vorschriften sind heute ohnehin obsolet.
Die Realisierung dieses Vorschlags würde wegen des Wegfalls des Wohnungsvermittlungsgesetzes zudem zu einer Vereinfachung der Rechtslandschaft beitragen. Außerdem wäre Schluss damit, dass Maklerrechtstreitigkeiten Gerichte in einem Umfange beschäftigen, wie dies auf keinem anderen Rechtsgebiet mit dem gleichen dahinterstehenden Wirtschaftspotential der Fall ist.
Es ist klar. Es handelt sich um einen Vorschlag, der dem Zweck dient, eine Diskussion zu entfachen, die am Ende zu einer Gesetzesinitiative führt.
Der Verkaufsbetreuungsvertrag kommt!
Erfreulich ist, dass mittlerweile in der Praxis bereits ein „Verkaufsbetreuungsvertrag“ als Alternative zu einem qualifizierten Makler-Alleinauftrag, wie wir ihn heute kennen verwendet wird. Er kann als ein Pendant zum Baubetreuungsvertrag angesehen werden. Der Verkaufsbetreuer arbeitet auf der Grundlage eines entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrages mit dienstvertraglicher Orientierung. Erhältlich ist der Vertrag im Rahmen des Formularprogramms des Richard Boorberg Verlages in München.